Kaufangebot

Wir möchten, dass die Gartenstraße 7 auch auf Dauer sozial genutzt wird. Deshalb haben wir uns Unterstützung beim Mietshäuser Syndikat geholt und wollen das Haus kaufen. Dadurch können wir langfristig selbstverwaltetes Wohnen zu bezahlbaren Mieten garantieren und das Café Gärtnerei als unkommerziellen Treffpunkt erhalten. Eine anderweitige Nutzung oder gar die Spekualtion mit der Immobilie wird ausgeschlossen.

Was ist das Mietshäuser Syndikat?

[Dies ist eine bearbeitete Version der Texte auf der offiziellen Seite www.syndikat.org]

Das Mietshäuser Syndikat ist ein fester Verbund aus derzeit 159 eigenständige Hausprojekte und 17 Projektinitiativen. Bei allen Wohnprojekten handelt es sich um Mietshäuser, die von den Bewohner*innen selbstverwaltet geführt werden. Die Projekte unterscheiden sich in Größe, Lage, Entstehungsgeschichte, aber auch der politischen und sozialen Zielsetzung. Allen gemeinsam ist der Wunsch nach mehr Häusern, in dem es sich selbstbestimmt leben lässt – in bezahlbaren Räumen und einer  Gemeinschaft, die nicht durch Hausverkauf, Umnutzung oder stark steigenden Mieten latent bedroht ist.

Als Verbund unterstützt das Mietshäuser Syndikat aktiv und solidarisch die Schaffung von mehr bezahlbarem, selbstverwalteten Wohnraum. Dazu verpflichtet sich jede Initiative mit der Aufnahme ins Mietshäuser Syndikat.

  • Expert*innen aus etablierte Altprojekte beraten ehrenamtlich neue Projektinitiativen und stellen ihr Know-How zur Verfügung.
  • Die Altprojekte transferieren Überschüsse zu Gunsten neuer Projekte. Überschüsse entstehen, da die Bewohner*innen immer Miete bezahlen, auch wenn durch die allmähliche Tilgung der Kredite die Zinslast bei Altprojekten von Jahr zu Jahr sinkt.
  • Umgekehrt kann der Kontakt mit Projektinitiativen und ihrer Dynamik wieder Bewegung, neue Ideen, Innovation und frischen Wind in so manches Altprojekte bringen.

Entscheidungen werden im Mietshäuser Syndikat auf den je nach Bedarf drei- bis viermal im Jahr  stattfindenden Mitgliederversammlungen basisdemokratisch mit Vertreter*innen aller Projekte getroffen. Diese Mitgliederversammlungen gehen über ein Wochenende und bieten Raum für Austausch, Beratung, Workshops, gegenseitige Hilfen und nicht zuletzt auch das Kennenlernen von Menschen aus anderen Projekten oder Einzelmitgliedern. Darüber hinaus beschäftigen sich Arbeitsgruppen ganzjährig mit verschiedenen strukturellen  Themen und es besteht eine enge regionale Vernetzung, die sogenannte „Regionalkoordination“: Hier unterstützen sich alte und neue Projekte direkt vor Ort, verpflichtende Treffen finden mindestens im Monatsrhythmus statt.

Der Verbund des Mietshäuser Syndikat wächst seit der Gründung von 1992, was leistbar ist, da bei einer größeren Anzahl von Projekten nicht alle gleichzeitig in der schwierigen Anfangsphase sind. In Tübingen gibt es bereits sechs realisierte Projekte: Das Vier-Häuser-Projekt, die Bläsikelter, Hegel 7, Lu 15, das Wohnprojekt Schellingstraße und das Wohnprojekt Tante Huber.

Und wie funktioniert das mit dem Geld?

Häuser und Grundstücke sind – besonders in Ballungsgebieten – sehr teuer. Ein Mietshausprojekt braucht zu Beginn also sehr viel Geld. Dafür leihen sympathisierende Privatpersonen oder Gruppen den Haus-GmbHs direkt Geld, ohne den Umweg über eine Bank. Diese Art der Finanzierung nennt sich Direktkredit. Von vielen Banken wird dieses direkt geliehene Geld als Eigenkapitalersatz akzeptiert. Die Vorteile der Direktkreditgeber*innen sind: sie wissen, was mit ihrem Geld passiert, es handelt sich um eine solidarische Unterstützung des Mietshäuser Syndikats und eine soziale Form der Geldanlage. Allerdings sind Direktkredite als Nachrangdarlehen nicht risikofrei. Hausprojekte sind keine Banken und können auch keine entsprechenden Sicherheiten bieten; auch wenn sich die Syndikatsidee bisher als Erfolgsmodell erwiesen hat, kann ein Scheitern nie ausgeschlossen werden.

Bedingung für eine Aufnahme ins Mietshäuser Syndikat ist jedoch ein solider Finanzierungsplan. Den verlangt auch die Bank, bei welcher die Restsumme als Kredit aufgenommen wird. Immobilienfinanzierung ist bei den meisten Banken gern gesehen, da einerseits eine Grundbuchabsicherung des Bankkredits im schlimmsten Fall einen Zugriff auf die Immobilie erlaubt und Mieteinnahmen andererseits eine recht stabile Einnahmequelle darstellen: Das Risiko für die Banken ist recht überschaubar.

GmbH-Gründung gegen Privatisierung

Die Hausprojekte im Mietshäuser Syndikat sind von der Idee her genossenschaftliche Projekte. Trotzdem wurde beim Austüfteln des Organisationsmodells Anfang der 90er Jahre nicht die deutsche Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft (eG) gewählt sonder die einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Dafür gibt es viele Gründe:

  • Einzelgenossenschaften lassen sich nicht miteinander verknüpfen wie GmbHs im Syndikatsmodell
  • Eine Dachgenossenschaft, der alle Häuser gehören, ließe den einzelnen Hausprojekten zu wenig eigenen Spielraum
  • Zudem ist die Rechtsform eG mit komplizierterer Gründung und Kontrolle durch den Genossenschaftsverband schwerer zu handhaben.

Die Rechtsform der GmbH hilft uns dabei, auch über einen langen Zeitraum die Verwirklichung unserer Prinzipien zu garantieren. Häuser, die mit dem Syndikats-Modell gekauft werden, sind dem freien Markt auf Dauer entzogen!

Dafür besteht jede Haus-GmbH aus zwei Gesellschaftern: Dem Verein der Bewohner*innen und dem Mietshäuser Syndikat. In bestimmten Angelegenheiten wie Hausverkauf, Umwandlung in Eigentumswohnungen oder ähnlichen Zugriffen auf das Immobilienvermögen hat das Mietshäuser Syndikat als Gesellschafter ein Stimm- und Vetorecht. Der Hausverein könnte höchstens seine Gesellschaftsbeteiligung kündigen und aussteigen. Auch in diesem Fall bleibt das Syndikat aber Gesellschafter und die Haus-GmbH samt Immobilienvermögen im Solidarverbund mit den anderen Projekten. Eine finanzielle Gefährdung des Projekts oder persönliche Bereicherung der Vereinsmitglieder durch „Ausbezahlung“ des Hausvereins besteht nicht. Denn im Gesellschaftsvertrag wird vereinbart, dass bei Ausstieg kein Anspruch auf Anteile an der Wertsteigerung besteht, die die Immobilie durch den Markt erfährt. Sogar die Rückzahlung des einbezahlten Anteils am Stammkapital der Haus-GmbH wird ausgeschlossen. Der wirtschaftliche Anreiz zum Ausstieg ist damit für den Hausverein wie für das Syndikat praktisch gleich Null. Ausgeschlossen ist im Gesellschaftsvertrag auch die „feindliche Übernahme“, d. h. der Verkauf eines GmbH-Anteils gegen den Willen des anderen Gesellschafters.

Wie weit seid ihr im Kaufprozess?

Mit unseren Berater*innen aus dem Syndikat, sowie Architekt*innen haben wir einen Finanzierungs- und einen Sanierungsplan aufgestellt. Darauf basierend haben wir unser Kaufangebot gegenüber der Erb*innengemeinschaft formuliert. Wir haben den Hausverein gegründet, den wir als Gesellschafter für unsere GmbH-Gründung benötigen. Viele Projekte und Einzelpersonen haben uns finanzielle Unterstützung in Form von Direktkrediten zugesichert.

Wir sind bereit und wir hoffen, dass die Erb*innen unser Angebot annehmen.